Rynek nieruchomości w Polsce a demografia: Dlaczego ceny mieszkań rosną, choć Polaków ubywa?
- Artur Veryho
- 14 sty
- 4 minut(y) czytania
Intuicyjnie rynek nieruchomości, obok systemu emerytalnego i służby zdrowia ma być obszarem najbardziej dotkniętym przez kryzys demograficzny. Jednak pomimo spadku dzietności i starzenia się Polski przez ponad 30 lat, nadal nie widać istotnego i negatywnego wpływu tych procesów na rynek nieruchomości. Ceny mieszkań rosną, w dużych miastach powstają nowe osiedla, a stopa zwrotu inwestycji z nieruchomości pozostaje wysoka.
Na rynku mieszkaniowym w Polsce dominują duże miast, słynna wielka piątka, w której skład wchodzą: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań. Jednak rynki regionalne mają się dobrze a ceny mieszkań w nich wskazują pozytywną dynamikę. Na przykład w ciągu 5 lat między 2020 a 2025 rokiem ceny metra kwadratowego w aglomeracji katowickiej wzrosły o 85%, co jest większym procentowym wzrostem niż w każdym z miast wielkiej piątki. Aglomeracja Katowicka jest natomiast obszarem, który znacząco ucierpiał wskutek transformacji. W 1987 roku w samych Katowicach mieszkało ponad 360 tyś osób, natomiast liczba ta skurczyła się do 285 tyś obecnie. Dlaczego więc demograficzne procesy nie przeszkadzają (jak na razie) w dynamicznym rozwoju rynku nieruchomości?
Demografia jeszcze nie powiedziała ostatniego słowa
Zacznijmy od samego sposobu zarysowania problemu. Ludność Polski starzeje się już ponad 30 lat, od kiedy dzietność spadła poniżej poziomu 2,1 na przełomie dekady lat 80ch i 90ch XX wieku. Jednak sam spadek dzietności, nie oznacza automatyczne pojawienia się problemu. Zanim państwo i społeczeństwo zaczną odczuwać negatywne skutki zmian demograficznych, musi upłynąć co najmniej 30 lat. W ciągu tych 30 lat demografia ma w większości pozytywny wpływ na rozwój gospodarczy ze względu na trwanie procesu pierwszej dywidendy demograficznej.
Natomiast Polska obecnie znajduje się w fazie drugiej dywidendy demograficznej, kiedy społeczeństwo zaczyna odczuwać skutki starzenia się w postaci np. braku wystarczającej ilości pracowników. Jednak okres ten cechuje się akumulacją kapitału przez pokolenie ostatniego wyżu. Wpływa to pozytywnie na rynek nieruchomości przez zwiększoną zdolność kredytową znacznej części społeczeństwa. Wejściem Polski w okres drugiej dywidendy demograficznej częściowo można tłumaczyć fakt boomu mieszkaniowego i wzrostu cen ostatnich 10 lat. Szczególnie dotyczy to okresu 2020-2025 roku, kiedy roczniki echa wyżu powojennego osiągali przedział wiekowy 30-45 lat. Problemów wynikających ze starzenia się społeczeństwa rynek będzie doświadczał w okresie stagnacji demograficznej, kiedy większość pokolenia wyżu będzie znajdować się w przedziale wiekowym między 50 a 60 lat. W Polsce nastąpi to za 10-15 lat. Demografia więc nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa na rynku nieruchomości.
Polska państwem imigracyjnym
Przyczyna żywotności polskiego rynku mieszkaniowego kryje się nie tylko w demografii. Od 2015 roku Polska staje się państwem imigracyjnym, atrakcyjnym miejscem do podjęcia pracy i osiedlania się, szczególnie dla osób z Białorusi i Ukrainy. Kryzys polityczny na Białorusi i napływ ponad 200 tyś imigrantów z tego kraju, a także wybuch wojny w 2022 roku i napływ uchodźców z Ukrainy, z których ponad 900 tys. pozostało w Polsce przyczyniło się do zwiększenia popytu na rynku nieruchomości. Liczba migrantów nie rośnie tak dynamicznie w 2024 i 2025 roku zarówno przez spadek popytu na pracownika, jak i zaostrzenia polityki migracyjnej.
Jak podaje MSWiA, w samym 2024 roku cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 17 tys. mieszkań, a ich udział w rodzimym rynku wyniósł 5%. Bardzo często Białorusini, bądź Ukraińcy sprzedają mieszkania w Mińsku, czy Kijowie aby kupić w Polsce. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania na ojczyźnie idą jako wkład własny, natomiast jeżeli nie jest on wystarczający, to posiłkują się kredytem hipoteczny. Z racji tego, że imigranci (szczególnie Białorusini) często dobrze radzą sobie na polskim rynku pracy, to nie mają problemu z osiągnięciem odpowiedniej zdolności kredytowej. Jest to kolejna przyczyna wzrostowej dynamiki na polskim rynku nieruchomości.
Zmiana modelu gospodarstwa domowego
Podstawową jednostką na rynku mieszkaniowym nie jest osoba, lecz gospodarstwo domowe. Gospodarstwem domowym może być rodzina z dwójką dzieci, przez co to gospodarstwo będzie liczyć 4 osoby, może być to para małżeńska, która stanowi 2 osobowe gospodarstwo domowe. Może być to też singiel, który tworzy jednoosobowe gospodarstwo domowe.
Pomimo spadku liczby ludności w Polsce zwiększa się ilość gospodarstw domowych, przede wszystkim jednoosobowych. W okresie 2021-2024 liczba gospodarstw domowych urosła w Polsce o 8% do 15,6 mln, pomimo negatywnej dynamiki liczby ludności. W tym samym okresie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych wzrosła o 36%. Tworzy to paradoks, który powoduje, że pomimo spadku liczby ludności i starzenia się populacji wzrasta liczba chętnych na zakup nieruchomości.
Czy pozytywna dynamika na rynku mieszkaniowym jest odporna na kryzys demograficzny? Odpowiedź jest pozytywna, a można nawet zakładać jej utrzymanie się przez dłuższy okres 10-15 lat. Polska trwa w stanie dywidendy demograficznej, jest państwem imigracyjnym a rozpad więzi społecznych dalej ma zwiększać ilość gospodarstw domowych. Dla flipperów i osób chcących osiągać szybkie zyski na spekulacji nieruchomościami jest to dobra wiadomość. Natomiast nie można tego powiedzieć o osobach chcących zabezpieczyć w ten sposób swój kapitał na okres dłuższy.
Choć dynamika ta będzie przez jakiś czas pozytywna, w pewnym momencie demografia zacznie bardzo negatywnie oddziaływać na rynek mieszkaniowy. Zacznie się to za 10-15 lat, kiedy Polska wejdzie w okres stagnacji demograficznej. Natomiast za 30 lat, po odejściu ostatniego przedstawiciela pokolenia wyżu demograficznego na emeryturę, rynek nieruchomości może przeżyć poważny kryzys. O tym napisane będą następne analizy.
Źródła:
